粤港澳大湾区商业地产鏖战正酣 谁将胜出?_重点关注_南方网

2018-09-23 21:07

  粤港澳大湾区规划细则即将出台,大湾区将迎来飞跃式发展。与此同时,房地产、商业地产、零售业等产业大佬们正在紧锣密鼓地加紧下子布局。

  近日,记者获悉,现已成为万科商业地产运营平台的印力集团,今年刚刚完成收购凯德旗下20家购物中心的大动作,这宗收购案里其中有5个项目分布在大湾区范围内。至此,印力集团目前在大湾区内在运营和将运营的项目达到18个。

  鸿荣源集团旗下首个商业地产项目壹芳城,去年第四季抢先在深圳宝安开业,这个全业态商业综合体是目前深圳最大的购物中心。

  华润置地在深圳龙岗布吉区,去年底也布下该片区最大的商业购物中心??华润万象汇。据悉,今年11月,深圳湾万象城即将开业,该项目是华润置地在深圳打造的第二座万象城。

  此外,佳兆业在大湾区亦拥有大量土地储备,截至去年底,其位于粤港澳大湾区内的土储达1300万平方米。

  针对众多地产商、商业发展商在大湾区内频频动作,今期特码结果,印力集团副总裁、广深城市公司总经理竺海群认为,这主要是大家看到了该湾区内的年轻、活力的消费潜力,同时,该湾区享受的政策“红利”亦被大家看好。“我相信未来政府方面会有更多有利商业发展的政策出台,这将给大湾区核心区深圳、广州等一线城市以及湾区内其它城市带来商机。”

  世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌也指出,粤港澳大湾区催生新的商业地产投资机遇。

  国内外房企、商业地产商重兵布阵大湾区

  坐落在深圳福田区农林路上的印力集团,前身为深国投商置,两年前,万科进驻印力,成为其核心股东。获得万科加持的印力集团,早已看准大湾区规划带来的年轻、创新消费力,近年来更是大手笔收购大湾区内的诸多项目。

  从去年以来,印力集团旗下资产管理规模急剧增加,从万科接手40余个商业项目;今年初,又联合万科和Triwater以83.65亿元收购凯德集团在国内的20家购物中心项目。据悉,其从凯德手中收购的项目,有5个位于大湾区内。

  据竺海群介绍,该集团在大湾区已经运营的购物中心有6个,平均经营年限超过10年。另外,这两年从凯德收购的资产包及其它项目,在大湾区内共有18个购物中心,总建筑面积约132万平方米,筹备项目未来两年会陆续对外营业,最迟是惠州项目,预计2020年开业。

  另一家知名地产商佳兆业在大湾区里的存量亦是惊人。据其财报显示,截至2017年底,佳兆业在全国2200万平方米的建筑土地储备中,位于粤港澳大湾区内的土储便达1300万平方米。此外,佳兆业还有占地面积逾2400万平方米的城市更新项目储备,主要分布在粤港澳大湾区内的7个城市,包括深圳、广州、惠州、东莞、中山、佛山和珠海。

  有媒体以容积率2.5测算,佳兆业旧改土地未来可供地总建筑面积达到6000万平方米,加上大湾区土储建面1300万平方米,佳兆业在粤港澳大湾区总建面超7000万平方米,可释放货值高达1.5万亿元。

  此外,上个月,中国奥园宣布与恒基兆业地产集团签订战略合作框架协议,深化粤港澳大湾区多领域合作。

  4月18日,金科高调公布华南战略:深耕华南、拓展海西、全面布局大湾区。金科股份联席总裁方明富向媒体表示,计划重点拓展10个华南区城市,其中9个位于粤港澳大湾区。

  业界人士指出,目前粤港澳大湾区早已成为各大房企、商业地产运营商重兵布阵之地,竞争日趋白热化。除了深耕大湾区的本土房企万科、龙光、中国奥园、佳兆业等外,恒大、万科、保利、华润、碧桂园等全国性房企也早已进入,外地房企如融创、龙湖、泰禾、阳光城更是来势凶猛。

  印力集团方面亦表示,在包括大湾区内的一线城市的挑战,显而易见,商业竞争激烈,同行就有万达、龙湖、华润等等,而且广州、深圳的土地资源比较集中,这就需要与外部机构进行多方合作。

  大湾区两大“磁力”:政策红利+年轻活力消费潜力

  为何粤港澳大湾区一时成为香饽饽?

  “首先是因为政策‘红利’,粤港澳大湾区已经成为国家战略规划,无论在经济体量,还是人口总数,都将超过世界三大湾区。我相信,未来政府方面会有更多有利商业发展的政策出台,这将给大湾区核心区深圳、广州等一线城市以及湾区内其它城市带来机会。”竺海群分析指出,其次,大湾区作为中国经济发展的新增长点,势必会吸引更多的年轻人汇聚,年轻人的聚集会带来活力,他们会要求购物中心不断提供丰富的消费体验。这将促使购物中心不断提升服务能力的动力。

  此外,大湾区经济的一体化会给包括印力集团在内的商业地产运营商提供广阔的市场空间。

  有业界人士认为,随着粤港澳大湾区概念的诞生,湾区贸易经济将带动城市群经济繁荣。

  “粤港澳大湾区是世界第二大湾区,面积5.6万平方公里,GDP增速7.9%,人口约6800万,年航空客运量1.75亿人次。在2017年,粤港澳大湾区11城人口增加超150万人,其中广州新增人口45.49万人。” 6月2日,在合富商业2018广州写字楼专题发布会上,合富辉煌商业地产副总经理谭皓指出,广州作为核心引擎,其商业环境指数不断提升,城市产业优化升级从而带动更多企业机构进驻,将带来商业发展的新增长极。

  随着政府加大对产业下沉、人才落地、企业落地的力度,商业需求将迎来结构化升级,在大湾区时代下,大湾区的商业亦将迎来“黄金时代”。

  据合富辉煌方面透露,湾区经济早已吸引一众知名企业进入,比如建发集团、中国铁建、华邦控股、秦禾集团、融信等等。投资者看好大环境,他们大手笔购置商用物业。“保利MO写字楼、广州国际空港中心整栋成交;而保利鱼珠港、保利金融大都汇、汇金东翼、绿地中央广场、天盈广场及万科世博汇都有写字楼整层成交。”

  据上述公司称,他们的客户以国内资本为主导,也有部分港资浮现。企业客户主要以IT科技、互联网、金融投资、基建能源等行业为主,基本以自用为主,投资为辅,今期特马资料

  消费升级促使商业亟须创新

  土地资源库存量多者有利未来扩展

  值得一提的是,当前国内不少市场已经出现购物中心、写字楼等商业地产过剩现象,即便在一线城市的部分区域,亦存在过剩。那么,部分商业地产商、运营商在大湾区范围内囤下那么多存量项目,是否能消化?

  竺海群认为,国民消费升级将促使购物中心发展进入黄金期,拥有土地存量多的企业反而有利公司未来扩展。

  “购物中心正处于黄金发展期,运营商可以‘敞开肚子吃’,主要原因还是消费升级,人们对消费、服务有更多更高更多元的需求,我们要做的是找出它们的差异化需求,并满足、释放它们。”他解释称,有些地区的购物中心的过剩和当地房地产发展有很大关系,过去的模式是,很多地产开发商会将购物中心作为住宅配套服务区一同建设,供应量过多。但实际上住宅销售未必能带来购物中心所需要的消费人群,或者消费人群会选择其他的购物中心,这就产生过剩。

  从地理分布上,“过剩”更多表现在三、四线城市,还有部分二线城市,比如成都、佛山。

  “我觉得,深圳、广州一线城市还好,这两地的资产价值高,投资风险相对较小。”他指出,“过剩”的另一个原因是市场问题,有些三四线城市人口是往外走的,人口数量有限,不能容纳那么多购物中心。这时,运营商就要不断挖掘核心消费群,了解他们的需求是什么,并为他们的需求提供服务。这或许是解决过剩、维持生存的办法。

  他对未来商业地产的发展持乐观态度。他认为,商业发展越发精细化,许多商业设施本质上是服务于临近区域消费者需求的。“不管是新零售还是新场景,归根结底就是要为消费者提供日新月异的服务。消费者需求的趋势决定购物中心发展趋势,未来消费者品位会越来越高,而且区域差别也会明显。”

  近日,世邦魏理仕发布《无界:2018中国投资市场报告》,该公司大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌指出,粤港澳大湾区催生新的商业地产投资机遇。“长期来看,随着经济增长和结构转型,大湾区内写字楼需求存在巨大提升空间,高端商务、重大基建以及产业和人口的无界流动,也将促成物流地产、产业地产和购物中心领域的各类投资机会。”

  上述报告称,随着中央政府在2018年政府工作报告中明确提出要出台实施粤港澳大湾区发展规划纲要,持续的人口流入、科技创新和产业升级、高强度基建投资以及同城化趋势都将在更为一体化的制度框架下,“大湾区的佛山、东莞、惠州、中山等城市与核心城市联系度有望显著提升,人口和产业导入直接受益的住宅、商业、工业物流领域成为可以关注的机会。”

  全媒体记者 欧志葵